Back to Knowledge Base
Adózás
Ingatlan eladása: adózás és SZJA
Ingatlan eladásakor a keletkező jövedelem személyi jövedelemadó (SZJA) köteles lehet. Ez a cikk csak az alapfogalmakat és a NAV által közölt számítási logikát mutatja be — nem helyettesíti az egyéni adószámítást.
Last reviewed: 13/08/2026
Amit érdemes tudni
Ingatlan eladásakor akkor keletkezik személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség, ha az ügyleten nyereség — vagyis jövedelem — keletkezik: a bevétel (eladási ár) és az igazolt költségek (például az annak idején fizetett vételár, felújítási költségek, ügyvédi díj, illeték) különbözete.
Az adó mértéke 15%, de nem a teljes kiszámított jövedelem után kell megfizetni: a NAV szabálya szerint a jövedelemnek csak egy — a szerzés óta eltelt évek számától függő — hányada számít adóköteles jövedelemnek.
A szerzés dátuma és az ötéves szabály
A számítás kiindulópontja az ingatlan megszerzésének éve — ez alapján dől el, a jövedelem hány százaléka után kell ténylegesen adót fizetni.
- A szerzés évében és az azt követő évben
- a jövedelem 100%-a adóköteles
- A szerzés évét követő 2. évben
- a jövedelem 90%-a adóköteles
- A szerzés évét követő 3. évben
- a jövedelem 60%-a adóköteles
- A szerzés évét követő 4. évben
- a jövedelem 30%-a adóköteles
- A szerzés évét követő 5. évtől
- a jövedelem 0%-a adóköteles — nem kell SZJA-t fizetni
Mire figyelj?
- A költségek — például a korábbi vételár, igazolt felújítási számlák, az adásvételhez kapcsolódó ügyvédi díj vagy illeték — csökkentik a jövedelmet, ezért érdemes minden bizonylatot megőrizni.
- Ha az eladott ingatlant az eladást megelőzően legalább öt éve szerezted, a fenti táblázat szerint a jövedelem egésze adómentessé válik.
- Az, hogy az eladásból befolyt összeget másik lakás vagy ház vásárlására fordítod, önmagában nem csökkenti a fizetendő adót — ez nem mentesítő körülmény.
- Bizonyos élethelyzetekben (például a jövedelem idősotthoni férőhely vásárlására fordítása) további, ettől eltérő szabályok érvényesülhetnek — ezeket a NAV részletes tájékoztató füzete tartalmazza.
Hol találod a részletes, aktuális szabályokat?
Ez a cikk szándékosan nem számol ki konkrét adóösszeget, és nem ad személyre szabott adótanácsot — az egyéni helyzetek (öröklés, ajándékozás útján szerzett ingatlan, több tulajdonostárs, korábbi ingatlanértékesítések) mind befolyásolhatják a végeredményt. A pontos, aktuális szabályokat mindig a NAV hivatalos információs füzete alapján érdemes ellenőrizni, konkrét esetben pedig könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni.
In short
- Ingatlan eladásakor a nyereség (bevétel mínusz igazolt költségek) után 15% SZJA merülhet fel.
- A jövedelemnek csak egy, a szerzés óta eltelt évektől függő hányada adóköteles — 5 év után már semennyi.
- A vételár másik ingatlanba fektetése önmagában nem csökkenti az adót.
- A pontos számítás egyedi körülményektől függ — ehhez a NAV részletes tájékoztatója és szükség esetén szakértő segítsége ad biztos alapot.
Official sources
This page is for general information only and does not constitute personalized legal, tax, or financial advice. Always check the official sources for current rules, and seek appropriate professional advice for your specific situation.
